こんにちは。行政書士の落合です。
これから不動産業（宅地建物取引業）をスタートしたいとお考えの方や、自社の新事業として不動産売買・仲介への参入を計画されている事業者さまもいらっしゃるのではないでしょうか。
建築業やオーナー業とは異なり、土地や建物の売買・仲介を行うには、宅地建物取引業法に基づく「宅地建物取引業者免許（いわゆる宅建業許可）」を取得する必要があります。
この免許手続では、書類の準備だけでなく「人的な要件」や「事務所の形態」について厳格な基準が設けられています。今回は、宅建業免許を取得する際におさえておきたい主な要件と、実務上で特に注意が必要なポイントを分かりやすく解説します。
目次
１｜ 宅建業免許（許可）の基本と2つの種類
２｜ 宅建業許可を取得するための4つの主要要件
宅建業の免許を受けるためには、主に以下の4つの要件をすべて満たす必要があります。
① 欠格要件に該当しないこと
申請者（個人事業主や法人の役員、政令で定める使用人など）が、過去に一定の刑罰を受けていないことや、破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者でないことなど、法律で定められた欠格要件に該当しないことが求められます。
② 人的要件（専任の宅地建物取引士の設置）
1つの事務所において、「事業に従事する者 5名につき1名以上」の割合で、常勤かつ専任の「宅地建物取引士（宅建士）」を設置しなければなりません。 ここでの「専任」とは、その事務所に常駐し、専ら宅建業の業務に従事できる状態を指します。他社の役員・社員を兼務している場合や、非常勤の場合は原則として認められません。
③ 場所的要件（事務所の独立性）
宅建業の業務を継続的に行える物理的な「事務所」を備えている必要があります。 単に場所があればよいわけではなく、「他の事業者や生活スペースから明確に独立していること」が厳格に審査されます。具体的な注意点は後述します。
④ 営業保証金の供託（または保証協会への加入）
免許の審査が通った後、実際に営業を開始するためには、営業保証金を供託所に供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入して弁済業務保証金分担金を納付する必要があります。 一般的には、初期費用を抑えられる保証協会（全国宅地建物取引業協会連合会や全日本不動産協会など）へ加入するケースが多く見られます。
３｜ 実務で最も確認が必要となる「事務所要件」の注意点
手続の中で最も相談が多く、審査でも細かく確認されるのが「事務所の独立性」です。
申請時には事務所の間取り図や写真を提出しますが、現地確認や詳細な図面の提示を求められることもあります。特に以下の形態で事務所を設置する場合は注意が必要です。
個人住宅の一部（自宅兼事務所）とする場合
個人の住居の一部を事務所とする場合、生活スペースと事務所スペースが明確に分かれている必要があります。 玄関から他の部屋（リビングや寝室など）を通らずに直接事務所へ入れる動線が確保されているか、壁や固定のパーテーションで区画されているかが問われます。
他社と同居（相借り）する場合
1つのフロアを他社と共有する場合、出入口が別々になっているか、または共有の廊下から直接それぞれのスペースに入れる構造になっているかがポイントです。 単にローパーテーションや机を並べただけのような簡易な区画では、独立していると認められないことも多いです。
レンタルオフィス・バーチャルオフィスの場合
バーチャルオフィスのように実体のない形態では免許を取得できません。 レンタルオフィスの場合は、すべてのレンタルオフィスが宅建業に対応しているわけではありません。個室として壁で仕切られており、自社専用の固定電話や看板を設置できるかどうかが判断基準となります。個別に都道府県等の担当部署との事前協議が必要となるでしょう。
４｜ 免許取得までの標準的な流れとスケジュール
計画をスムーズに進めるためには、全体のタイムスケジュールを把握しておくことが大切です。
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事前準備・要件確認
専任の宅建士の確保、事務所の整備、法人目的の確認などを行います。 -
申請書類の作成・提出
必要書類（身分証明書、略歴書、事務所の写真、間取り図など）を揃えて管轄の都道府県窓口へ提出します。 -
審査期間（標準処理期間）
知事免許の場合、申請から免許交付までおよそ1ヶ月〜1ヶ月半程度かかります。 -
保証協会への加入手続・供託
免許通知が届いた後、保証協会へ加入し分担金を納付（または供託）します。 -
免許証の交付・営業開始
届出完了後、正式に免許証が交付され、営業を開始できます。
事前準備から営業開始までは、全体で2ヶ月〜3ヶ月程度の余裕を持った計画を立てておくと安心です。
５｜ 行政書士によるお手伝い・ご相談いただける内容
宅建業の許可手続きでは、要件の事前確認から関係書類の収集、事務所写真の撮影や図面作成など、申請前に確認すべきポイントが数多く存在します。
当事務所では、円滑な申請に向けて以下のようなサポートを行っております。
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事務所要件や専任宅建士の事前確認・アドバイス
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現地確認を踏まえた提出用写真および平面図等の整備
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都道府県への提出書類・申請書の作成および提出代行
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手続きにともなう公的証明書類の取得補助
「現在の事務所レイアウトで要件を満たせるか確認したい」
「手続きの進め方について事前に相談したい」
という方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
執筆者
行政書士おちあい事務所
行政書士 落合真美
遺言、任意後見、死後事務委任などの生前対策や各種許可申請などでサポートを提供。人に、事業に、寄り添うことを大切にしています。
