賃貸借契約に見る貸主と借主の法的安定性

2025-12-08

こんにちは。行政書士の落合です。

「契約」とは、当事者間の合意に基づいて、将来の取引関係を確実なものとし、双方に法的安定性（予測可能性）を与えるためのツールです。民法上での「契約自由の原則」は、当事者が自由に内容を定めることを認めますが、同時に、その合意された内容に法的な拘束力を持たせます。

お部屋などを借りる際の賃貸借契約も例外ではありません。しかし、この契約では「貸す貸主（提供者）」と「借りる借主（利用者）」という関係性から、安定性の均衡が崩れやすいという特有の課題を抱えています。本コラムでは、イメージしやすい賃貸借契約を例にとって、契約の安定性を構成する要素と、その均衡が崩れるリスクについて、民法上の基本原則を中心に触れてみます。最後までお読みいただけると嬉しいです。

１｜　借主の安定性を確保する契約期間の拘束力

1-1　契約の「目的」と借主の安定

賃貸借契約の借主側の最も重要な「目的」は、合意した期間中、対象物を安定的かつ排他的に（自分だけが）使用収益することです。例えば、アパートの賃貸借であれば「生活の基盤を確保すること」、機械のリース契約であれば「事業に必要な設備を継続的に使用すること」が目的となります。

もし、貸主がいつでも自由に契約を解除できるとしたら、借主は契約の目的を達成するどころか、常に予期せぬ中断のリスクに晒されます。新しい住居や設備を確保するために費やした時間、費用、そして労力（サンクコスト）が無駄になり、取引全体の信頼性が崩壊します。

1-2　中途解約条項が貸主側にない理由：相互の拘束

契約に期間を定めた場合、貸主からの中途解約条項が一般的に含まれないのは、借主の安定性を守ると同時に、「契約期間の拘束力は双方に公平に及ぶべき」という原則に基づきます。

借主側の拘束
借主は、期間中、物件を使用するか否かにかかわらず賃料を支払う義務（賃料債務）を負うという形で拘束されます。
貸主側の拘束
貸主は、期間中、借主の使用を妨げてはならず、勝手に解約して物件を取り戻せないという形で拘束されます。

この「相互の法的拘束」こそが、契約期間を通じた借主の安定性を担保しているのです。中途解約は、原則として当事者間の合意（合意解約）があるか、あるいは相手方の重大な契約違反（例：家賃の不払い、無断転貸など）がある場合にのみ許容されます。

２｜　貸主の不安定性：所有権の制約とリスク

借主の安定性を確保するための「契約期間の拘束力」は、裏を返せば、貸主の所有権に対する制約となり、貸主側に独自の不安定性を生じさせます。

2-1　収益機会の損失リスク
貸主は、契約で定めた賃料額に拘束され、期間中に市場の状況が変化し、より高い賃料で貸せる機会が生じたとしても、契約期間が終了するまでその機会を追求できません。これは、不動産のような高額な資産を扱う場合、大きな機会費用となり得ます。貸主は、契約締結時に将来の経済状況の変動リスクを読み込み、賃料を決定するという形でこの不安定性をヘッジする必要があります。

2-2　借主の契約違反リスク
貸主が最も懸念する不安定性は、借主の契約違反です。特に賃料の不払いは、貸主にとって物件を所有するコスト（固定資産税、維持管理費など）を回収できなくなる直接的なリスクです。

民法上、賃料の不払いが一定期間続いた場合（一般的には信頼関係の破壊と判断される程度）、貸主は債務不履行を理由に契約を解除できます。しかし、解除後に物件の明渡しを実現するには、訴訟手続き（明渡請求訴訟）を経る必要があり、これには時間、費用、そして労力がかかります。貸主は、自己の所有物を自由にコントロールできない状態が続くという不安定な状況に置かれます。

３｜　法的安定性を高めるための契約の工夫

貸主と借主がそれぞれ直面する不安定性を最小限に抑え、双方の法的安定性を高めるためには、契約内容に適切な工夫が必要です。

3-1　契約における明確性の確保（予見の可能性）

安定性の基本は、「何が起こるか」を予見できること（予見の可能性）です。

契約不適合責任（瑕疵担保責任）
貸主は、物件が契約内容に適合しない状態（雨漏り、設備故障など）にある場合、修繕や損害賠償の責任を負います。契約書で「通常の使用範囲」や「修繕義務の範囲」を明確に定めることで、トラブル発生時の予測可能性を高めます。
中途解約に関する条
借主からの解約申し入れについて、予告期間（例：1ヶ月前）や違約金（例：賃料1ヶ月分）を明確に定めることは、貸主が次の借主を探す期間を確保し、収益の途絶リスクを軽減する安定策となります。

3-2　担保の確保（貸主のリスクヘッジ）
貸主の最大の不安定性である「賃料不払いリスク」に対処するため、契約時に以下の措置を講じることが一般的です。

敷金（保証金）
借主から金銭を預かることで、未払賃料や損害賠償を充当できる担保を確保します。
連帯保証人または保証会社の利用
借主が支払不能に陥った場合でも、第三者から確実に支払いを回収できる法的裏付けを設けることで、貸主の収益の安定性を高めます。

４｜　不安定な均衡が生む取引の信頼

賃貸借契約における法的安定性は、決してどちらか一方の当事者が完全に優位になることではありません。借主は契約期間を通じて使用収益の継続性という安定性を求め、貸主は賃料収入の確実性と所有権の最終的な回復という安定性を求めます。

日本の民法や、不動産取引における借地借家法のような特別法は、この二つの安定性のベクトルが衝突する場所において、「契約期間の拘束力」という強力な規範を通じて、特に生活基盤に関わる借主の保護を優先し、安定性の均衡を図ってきました。

法律が定めるこの「不安定な均衡」を正しく理解し、予見の可能性を高める具体的な条項を設けることで、双方にとって信頼できる、より安定した取引環境を構築することが重要であるといえるでしょう。

しかしながら、特に多額の取引を伴うものや、複雑な特約を要するものなど、極めて専門性の高い事案については、紛争解決を専門とする弁護士によるリーガルチェックが不可欠となる場合があります。

契約はあくまで未来の紛争を防ぐための予防策ですが、万が一、訴訟リスクや深刻なトラブルに発展する可能性がある場合は、弁護士へのご相談を検討されるのが賢明です。

当事務所では、依頼者様のニーズに応じて、提携している弁護士の協力を得ながら、もしくは内容によってはご紹介することにより、安心できる契約環境の構築を目指すことも可能です。

お問い合わせはこちらへ

行政書士おちあい事務所　
行政書士　落合真美

遺言、任意後見、死後事務委任などの生前対策や相続手続き、各種許可申請などでサポートを提供。人に、事業に、寄り添うことを大切にしています。